RSS       NL  |  FR  |  EN       Search  
 

Waardering vastgoedportefeuille

In overeenstemming met de Wet van 12 mei 2014 en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, wordt de vastgoedportefeuille van Vastned Retail Belgium vier maal per jaar gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De waardering van deze deskundigen gaat uit van de reële waarde conform de Beama-interpretatie van IAS 40 en wordt zo weergegeven in de balans.

Momenteel wordt de portefeuille van Vastned Retail Belgium door 2 vastgoeddeskundigen gewaardeerd:

  • Cushman & Wakefield
  • CB Richard Ellis

Cushman & Wakefield

De methodologie van Cushman & Wakefield is gebaseerd op de ERV (Estimated Rental Value) of Geschatte Huurwaarde met correcties die rekening houden met de huidige betaalde huur en/of elk ander element dat invloed heeft op de waarde zoals bijvoorbeeld kosten voor leegstand.

Voor het bepalen van de markthuurwaarde baseren zij zich op hun kennis van de vastgoedmarkt en op recente transacties gerealiseerd door het departement Retail. De huurwaarde wordt o.a. beïnvloed door:

  • ligging
  • geschiktheid van de site 
  • kwaliteiten van het gebouw 
  • marktomstandigheden

De toegekende eenheidsprijs wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte van het handelspand om aan een totaal geschatte huurwaarde te komen.

Voor de binnenstadswinkels wordt gewerkt met het principe van de “zone A” dat als volgt gaat: over de volledige gevelbreedte van het pand wordt de eerste 10 meter in de diepte van het pand aan 100% van de geschatte huurprijs/m² gerekend, de volgende 10 meter wordt aan 50% gerekend, de rest aan 25%.Verdiepingen worden aan 25% gerekend of aan een forfaitair geschat bedrag afhankelijk van locatie en bruikbaarheid.

Vervolgens wordt de Adjusted ERV berekend: dit is 60% van het verschil tussen de huidige huur en de ERV. Indien de huidige huur hoger is dan de ERV, is de Adjusted ERV gelijk aan de ERV en geldt de 60% regel niet.

Een volgende stap bestaat erin een yield of kapitalisatievoet te bepalen voor dewelke een investeerder bereid zou zijn het pand te kopen. Men bekomt dan de brutowaarde voor correcties. Hierop kunnen eventuele correcties (bv kosten voor leegstand) toegepast worden, waarna de investeringswaarde (akte in hand) bekomen wordt.

CB Richard Ellis

De methodologie van CB Richard Ellis wordt samengevat als volgt:

Waardering op basis van de kapitalisatie van huurinkomsten

Voor elk van de verhuurde panden werd een geschatte markthuurwaarde (ERV) bepaald en een marktconforme kapitalisatievoet (cap rate) op basis van recente vergelijkingspunten en rekening houdend met onze inspecties ter plaatse.

Indien de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de lopende huurinkomsten is ervan uitgegaan dat er bij de eerstvolgende huurhernieuwing een huurprijsverhoging bekomen kan worden die ‘adjusted ERV’ genoemd is. Deze adjusted ERV bestaat uit het bedrag van de lopende huurinkomsten verhoogd met 60% van het verschil tussen de ERV en de lopende huurinkomsten. Na het kapitaliseren van de adjusted ERV wordt de bruto marktwaarde vóór correcties van het pand bekomen.
 
Indien de geschatte markthuurwaarde lager is dan de lopende huurinkomsten, wordt de bruto marktwaarde vóór correcties bekomen door kapitalisatie van de geschatte markthuurwaarde (ERV).
 
De toegepaste correcties op de bruto marktwaarde bestaan uit:
  • aftrek van de netto actuele waarde van het verschil tussen de adjusted ERV en lopende huurinkomsten voor de restduur van de lopende huurperiode in geval de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de lopende huurinkomsten
  • verhoging met de netto actuele waarde van het verschil tussen de lopende huurinkomsten en de geschatte markthuurwaarde voor de restduur van de lopende huurperiode in het geval dat de geschatte markthuurwaarde lager is dan de lopende huurinkomsten
  • aftrek van toegekende huurkortingen
  • aftrek voor noodzakelijke uitgaven aan het pand
  • aftrek voor voorziene perioden van leegstand.
 

Waarde van de vastgoedportefeuille op 31 december 2016

 Schatter

 Reële waarde vastgoedbeleggingen (€ 000)

 Cushman & Wakefield

154.027

 CB Richard Ellis

196.692

TOTAAL

350.719

 

 

 

 

Sitemap Privacy policy info pdf