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Cadre légal

Le régime des sociétés immobilières réglementées est régi par la Loi du 12 mai 2014 et l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014.

L'idée du législateur est qu’une société immobilière réglementée garantit une transparence optimale de l'investissement immobilier et assure le versement d'un cash flow maximal, tandis que l'investisseur bénéficie d'une série d'avantages.

La société immobilière réglementée est placée sous le contrôle de l'Autorité des Services et Marchés Financiers et est soumise à une réglementation spécifique dont les dispositions les plus marquantes sont les suivantes:

  • adopter la forme d’une société anonyme ou d’une société en commandite par actions avec un capital minimum de € 1.200.000
  • une société à capital fixe et un nombre fixe d’actions
  • cotation boursière obligatoire avec une dispersion d’au moins 30 % des actions auprès du public
  • possibilité limitée de prendre des hypothèques
  • un taux d’endettement limité à 65 % du total de l’actif; si le taux d’endettement consolidés dépasse 50 %, un plan financier doit être rédigé
  • les charges d’intérêt financières annuelles provenant de l’endettement ne peuvent en aucun cas dépasser le seuil de 80 % du résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille, augmenté des revenus financiers de la société immobilière réglementée.
  • règles strictes en matière de conflits d’intérêts
  • une comptabilisation du portefeuille à la valeur de marché sans possibilité d’amortissements
  • une évaluation trimestrielle du patrimoine immobilier par des experts indépendants
  • une répartition du risque: 20 % au maximum du total de l’actif sur base consolidée peut être investi dans un seul ensemble immobilier, sauf exceptions
  • une société immobilière réglementée ne peut s’engager dans des “activités de développement”; ceci signifie que la société immobilière réglementée ne peut agir comme promoteur immobilier dans le but de construire des immeubles pour les revendre et d’encaisser le bénéfice du développement
  • une exonération de l’impôt de société à condition de distribuer au moins 80 % du résultat d’exploitation distribuable
  • un précompte immobilier de 27% à retenir lors du paiement du dividende (sauf certaines exonérations)
  • la possibilité de créer des filiales qui prennent la forme d’un “société immobilière réglementée institutionnelle” qui est doit sous le contrôle exclusif ou conjoint d’une société immobilière réglementée publique, en vue de réaliser des projets spécifiques avec un tiers (investisseur institutionnel ou professionnel)
  • au moins trois administrateurs indépendants au sens de l’article 526 ter du Code des Sociétés siègent au conseil d’administration
  • la rémunération fixe des administrateurs et des dirigeants effectifs ne peut dépendre des opérations et transactions réalisées par la société immobilière réglementée publique ou ses filiales: il est donc exclu qu’il leur soit accordé une rémunération sur base du chiffre d’affaires. Cette règle s’applique également à la rémunération variable. Si une rémunération variable est définie en fonction du résultat, elle peut uniquement provenir du résultat d’exploitation distribuable consolidé.

Ces règles ont pour but de limiter le risque des actionnaires.

Les sociétés qui fusionnent avec une société immobilière réglementée sont soumises à un impôt (exit tax) de 16,995 % sur les plus-values latentes et les réserves immunisées. 

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