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Evaluation portefeuille immobilier

Conformément à la Loi du 12 mai 2014 et  l'Arrêté Royal 13 juillet 2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées, le portefeuille immobilier est évalué quatre fois par an par un expert immobilier indépendant. L’évaluation de cet expert est basée sur la juste valeur conformément à l'interprétation Beama d’IAS 40 et est ainsi reprise au bilan.

Le portefeuille de Vastned Retail Belgium est actuellement évalué par 2 experts immobiliers:

  • Cushman & Wakefield
  • CB Richard Ellis

Cushman & Wakefield

La méthodologie de Cushman & Wakefield est basée sur l’ERV (Estimated Rental Value) ou valeur locative évaluée avec des corrections qui tiennent compte du loyer actuel et / ou de tout autre élément influençant la valeur comme, par exemple, les frais d’inoccupation.

Pour déterminer la valeur locative de marché, ils se basent sur leurs connaissances du marché immobilier et sur les récentes transactions réalisées par le département Retail. La valeur locative est, par exemple, influencée par:

  • la situation
  • la disposition du site
  • les qualités de l’immeuble
  • les conditions du marché

Le prix unitaire attribué est multiplié par la surface de l’immeuble commercial pour obtenir une valeur locative estimée totale.

Pour les magasins dans les centres-villes, le principe de « zone A » utilisé est le suivant: sur toute la largeur de façade de l’immeuble, les 10 premiers mètres en profondeur de l’immeuble sont calculés à 100% du loyer estimé /m², les 10 mètres suivants à 50%, le reste à 25%. Les étages sont calculés à 25% ou à un montant forfaitaire selon l’emplacement et l’utilité.

L’Adjusted ERV est ensuite calculé: cela représente 60% de la différence entre le loyer actuel et l’ERV. Si le loyer actuel est plus élevé que l’ERV, l’Adjusted ERV est égal à l’ERV et la règle des 60% ne s’applique pas.

Une étape suivante consiste à déterminer un rendement ou taux de capitalisation pour lequel un investisseur serait prêt à acheter l’immeuble. Une valeur brute avant corrections est ainsi obtenue. Des corrections éventuelles peuvent être appliquées (pe. frais d'inoccupation), après quoi la valeur d'investissement (acte en main) est obtenue.

CB Richard Ellis

La méthodologie de CB Richard Ellis se résume comme suit:

Evaluation sur base de la capitalisation des revenus locatifs

Pour tous les immeubles une estimation de la valeur de marché (ERV) a été fixée et un taux de capitalisation conforme au marché (cap rate) sur base des points de comparaison récents et compte tenu des résultats de nos inspections sur place.  

Si la valeur locative estimée du marché est plus élevée que les revenus locatifs actuels, il est supposé que lors du prochain renouvellement du contrat de bail, une augmentation du loyer peut être obtenue que est appelée ‘adjusted ERV’. Cet ‘adjusted ERV’ se compose du montant des revenus locatifs actuels augmenté de 60% de la différence entre l’ERV et les revenus locatifs actuels. Après la capitalisation de l’adjusted ERV la valeur du marché brute avant correction de l’immeuble est obtenue.
 
Si la valeur locative estimée du marché est inférieure aux revenus locatifs courants, la valeur de marché brute avant corrections est obtenue par la capitalisation de la valeur locative estimée du marché (ERV).

Les corrections appliquées sur la valeur de marché brute se compose de:
  • la déduction de la valeur actuelle nette de la différence entre l’adjusted ERV et les revenus locatifs actuels pour la durée restante de la période de location actuelle au cas où la valeur locative de marché est supérieure aux revenus locatifs actuels
  • l’augmentation avec la valeur nette actuelle de la différence entre les revenus locatifs actuels et la valeur locative estimée du marché pour la durée restante de la location actuelle au cas où la valeur locative estimée du marché est inférieure aux revenus locatifs actuels
  • la déduction des avantages locatifs accordés
  • la déduction des dépenses nécessaires pour l’immeuble 
  • la déduction des périodes d’inoccupation prévues
  

Valeur du portefeuille immobilier au 31 décembre 2016 

Taxateur

 Juste valeur des immeubles de placement (€ 000)
 Cushman & Wakefield
154.027
 CB Richard Ellis
196.692
TOTAL
350.719

 

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